有靠谱的配资公司吗封堵“类住宅”须反思供地积弊

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  楼市调控从来没有像现在这么密集,短短1个月时间,3有靠谱的配资公司吗0多个城市相继出台调控政策,覆盖一二三四线城市。限购限贷从住宅扩大到非住宅,调控手段也扩大到限制离婚购房、企业购房、交易对象等,同时,限制学区房、异常形态房屋(例如车库)炒作。

  近有靠谱的配资公司吗年来,有靠谱的配资公司吗“类住宅”销售突然放大,京沪深表现尤为明显。2016年,北京“类住宅”销售面积增长了196%,且销售套数首次超过住宅,占商品房成交总数的60.1%。2004年,深圳“类住宅”在商品房成交中仅占4.5%,2015年上升到11.5%,2016年上升到17.8%,近10年销售价格年均涨幅达到16.1%;2016年,上海“类住宅”成交275万平米,同比增长了145%,销售均价达2.57万元,同比增长23%,在售“类住宅”楼盘消化周期仅5.3个月。目前,住宅限购越来越严,新房预售管制,“类住宅”成了资金和投资的“出口”,近期深圳70%的新推盘为“类住宅”。

  “酒店式公寓”或“公寓式办公”等“类住宅”,原本有靠谱的配资公司吗是针对短期商务旅行人士,在城市商业或商务中心开发的一类“宜居宜商”的建筑。一直以来,这类房屋仅作为住宅的补充,年度供应和销售均不足住宅的1/10。近年来,随着热点城市强化住宅限购,资金开始涌向不限购的“类住宅”。“类住宅”也确有靠谱的配资公司吗实发挥了补充住宅供应不足、缓解房价高企的功效。对很多非户籍人群来说,“类住宅”或许是他们在大城市实现“住房梦”的唯一途径。同时,“类住宅”整体均价明显低于同区域商品住房价格,也迎合非户籍人群收入低的现状。而且,“类住宅”也增加了低租金房屋的供应规模。此外,“类住宅”大行其道也是规划管制与市场突破管制的结果。大城市住宅用地需求最大,但由于土地用途管制、片区规划限制,加上各区都要发展短期税收和对GDP贡献大的工商业,造成一边是住宅需求“嗷嗷待哺”,另一边是商业办公、工业厂房却严重过剩。最后结果就是,面对商业办公过剩预期,开发商打擦边球,开发“类住宅”。

  从实际调研看,“类住宅”违反了土地用途管制、城市分区规划,造成城市生活和生产功能区混杂穿插,用地效率降低,“城市病”越来越突出。而且,“类住宅”擅自改变房屋内部结构的空间分割,也让消防和安全形势愈加严峻。更重要的是,“类住宅”缺乏教育、医疗配套,基本上迎合楼市投资需求、投机炒作,不仅浪费土地资源,且导致楼市投资氛围恶化,更导致投资需求潜藏和隐性化,推升了系统性风险。同时,“类住宅”也导致区域开发“房地产化”趋势,资金严重“脱实入虚”。2015年以来,北京和上海均发布政策抑制“类住宅”蔓延,如暂停网上签约。此次,北京出台的政策,从设计报建、交易和再交易对象、银行贷款、中介代理等各个环节,全面堵死了“类住宅”作为投资增值资产的生存空间、变现渠道,全面回归商业办公原有功能。

  全面封堵短期内确实会起到抑制投机炒作的功效,但是,我们更该反思“类住宅”火热背后的问题。纵观国内外,城市土地供应的弹性都很小,我国人口开始向大城市迁徙,大城市土地供应弹性更小。去年底中央经济工作会议以来,大城市增加供地多次被强调,但从反馈的信息看,增加供地确实很难,关键在于盘活低效闲置的存量土地。一方面,“类住宅”反映供地不合理,大城市40%-50%的存量用地在工商业上,住宅用地普遍不足20%,而国际大城市刚好反过来。另一方面,住宅类项目要配建公共设施,不仅要增加财政支出,而且,很多公共设施(如教育和医疗)要独立占地。“类住宅”不仅能满足对于住宅的需求,还不需增加公共配套,且商业用地价格较住宅用地价格低,“类住宅”项目利润空间更大。同时,存量工商业用地主体也想实施“工(商)改住”的盘活,但既不愿做配套、也不愿补缴土地出让金,近年来也开始打擦边球,向“类住宅”寻找盘活途径。因此,严厉打击“类住宅”的同时,更要改变政府供地激励,调整土地供应结构。首先,大城市产业结构升级较快,工商业单位用地产出效率下降,新增用地要向住宅倾斜;其次,加快存量土地盘活,特别是存量低效闲置工商业用地盘活为住宅用途。当然,政府也要同步加快公共服务设施建设,提高供地的效率。

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